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Financement multi-logements

LE GROS AVANTAGE D’UN INVESTISSEMENT?

Financement d’un Plex

L’acquisition d’un immeuble à vocation locative, ci-après appelé plex, ou immeuble à revenus, et son financement, sont soumis à des règles hypothécaires particulières quant à la documentation, la rentabilité, la valeur de la garantie, la marge d’autofinancement de l’immeuble et, dans le cas d’un investisseur possédant plusieurs immeubles, de la marge d’autofinancement (liquidités) de l’ensemble de son portefeuille immobilier.

Le prêteur tiendra également compte d’autres facteurs comme la qualité de l’immeuble plex, sa localisation, les revenus et les dépenses, l’étude environnementale et d’autres conditions.

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Au besoin, il lui faudra également se conformer aux normes de la SCHL

Fiez-vous à nos spécialistes pour maximiser vos rendements et vos chances d’obtenir le financement dont vous avez besoin pour atteindre vos objectifs de placement.

Commencez par téléphoner chez Multi-Prêts Hypothèques MR où vous trouverez le conseiller ou la conseillère en financement hypothécaire qui saura vous guider dans vos démarches.

Mettez toutes les chances de votre côté en vue de la réussite du financement de l’acquisition de votre immeuble à revenus et évitez ainsi d’engager des frais inutiles.

Financement maximum pour un plex: 85 % du prix d’achat

Condition de base: le rendement du capital investi doit être positif.

L’institution prêteuse calculera la rentabilité du plex. Le ratio ou le pourcentage varie selon qu’il s’agit d’un prêt assuré par la SCHL ou d’un financement de type conventionnel.Même si l’apport financier de l’immeuble à revenus (somme des loyers payés par les locataires) est suffisant pour assumer les charges de l’immeuble à revenus, incluant le remboursement du prêt hypothécaire, le prêteur devra s’assurer que les ratios de couverture de la dette et de rendement du capital invest isoient positifs.

Voici le processus menant à l’acceptation du prêt hypothécaire pour un immeuble locatif.

Calcul de la cote de rentabilité d’un plex

  • Frais de gestion de l’immeuble: 11 unités de logement ou moins: 3 à 4 % des revenus bruts. Plus de 11 unités de logement: 5 % (Cette norme s’applique même si vous prévoyez gérer vous-même l’immeuble.)
  • Frais d’entretien: 6 unités de logement ou moins: 100 $ par logement 7 à 11 unités de logement: 140 $ par logement 12 unités de logement et plus: 240 $ par logement
  • Frais de réparation: Construction en bois: 450 $ par année par logement. Construction en béton: 600 $ par année par logement
  • Prévision pour vacances: 3 % des revenus annuels bruts du plex

Documents à remettre pour la demande de prêt hypothécaire lors de l’achat d’un immeuble locatif (plex)

  • Demande de prêt hypothécaire
  • L’offre d’achat acceptée
  • Copie des baux pour chaque logement et avis de reconduction pour chacun
  • États financiers de l’immeuble
  • États de revenus et dépenses
  • États financiers de l’ensemble du portefeuille immobilier le cas échéant
  • Détails financiers au sujet de l’acheteur
  • États de compte des taxes foncières et scolaires
  • Photocopie des factures d’énergie
  • Photocopie des factures des soustraitants (enlèvement de la neige, tonte de la pelouse, etc.)
  • Photocopie des comptes de chauffage (s’il y a lieu)
  • Tous les autres relevés relatifs aux dépenses du plex
  • Rapport d’évaluation de l’immeuble
  • Rapport d’inspection de l’immeuble
  • Étude environnementale

Éventuellement, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) fera également l’inspection et l’évaluation de l’édifice (plex) faisant l’objet de la demande.

Dépenses relatives à la demande de financement

Tous les frais, tels que les frais d’évaluation, d’inspection, d’étude environnementale, etc. sont à la charge de l’emprunteur. Habituellement, en ce qui concerne le financement de plex, des frais d’étude de dossier s’ajoutent.

Lettre d’engagement du prêteur

Lors de l’entrevue et de la révision de la demande par le conseiller de Multi-Prêts Hypothèques MR, une étude préliminaire du dossier sera effectuée avant que le client emprunteur (investisseur) n’engage des frais pour le parachèvement de l’étude de son dossier.

Lorsque le dossier sera complet, de concert avec nos partenaires, l’institution spécialisée en prêt hypothécaire pour les plex complètera l’évaluation du profil hypothécaire et l’emprunteur recevra, le cas échéant, une lettre d’engagement confirmant les modalités de l’approbation hypothécaire et offrant un aperçu détaillé des conditions, du taux, etc.

Dans le cas d’un prêt pour un immeuble à revenu (plex) assuré par la SCHL, l’emprunteur devra remettre un chèque au montant équivalent à 150 $ par appartement, le tout payable à la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement.

Inspection de l’institution financière (le prêteur)

Afin d’évaluer la valeur de la garantie, estimer sa valeur par l’utilisation de différentes techniques ou approches (analyse du coût de reconstruction, méthode économique (revenus et valeurs comparables dans le marché), le prêteur mandatera une firme d’évaluateurs professionnels.

Cette dernière procédera donc à une vérification des baux et des ventes comparables de plex et autres immeubles semblables dans l’environnement de l’immeuble sous étude. Dans le cas de prêts assurés par la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement, celle-ci se chargera elle-même de l’évaluation de la valeur de l’immeuble à revenus. Cette évaluation déterminera le montant total (maximal) du crédit hypothécaire que le prêteur sera disposé à avancer et ce, dans la mesure où toutes les autres conditions seront satisfaites.

Comme il est possible que la valeur de l’immeuble soit moins élevée que le coût d’achat, il reste essentiel que l’acheteur d’un immeuble à revenu dispose de réserves financières suffisantes pour augmenter sa mise de fonds et combler l’écart, s’il souhaite tout de même acquérir l’immeuble à revenus et mener à bien le financement de l’immeuble à logements multiples.

Étude environnementale

Phase 1

Cette étape consiste à réaliser une inspection visuelle et une évaluation des sols afin de déceler la présence d’un déversement de mazout ou d’un réservoir d’essence; suite à cette inspection du terrain et de l’environnement immédiat de l’immeuble à revenus, l’inspecteur étudiera la documentation relative à l’historique de l’immeuble aux archives de la ville; généralement, la PHASE 1 est suffisante. Il y a lieu de prévoir des frais de l’ordre de 1 200 $ (somme approximative) pour cette phase.

Phase 2

S’il existe des raisons probantes de croire à l’existence d’un déversement de matières toxiques ou néfastes pour l’environnement ou de la présence d’un réservoir d’essence ou de mazout dans l’environnement immédiat de l’immeuble locatif, il sera indispensable de procéder à un test de sol pour en évaluer le degré de contamination. Les coûts relatifs à l’analyse et à la décontamination éventuelle varient selon la complexité du dossier et le nombre de tests à effectuer.

Conclusion

Une fois toutes les étapes complétées, l’institution prêteuse vous fera parvenir une lettre d’engagement ou le contrat hypothécaire confirmant les détails de l’approbation du financement de votre plex.

Il ne vous restera plus qu’à trouver un assureur pour la bâtisse et transmettre le tout à votre notaire.

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